Redesarrollo del Centro Comercial de Thornton

Redesarrollo del Centro Comercial de Thornton

El Centro Comercial de Thornton, construido a fines de la década de 1950, es el centro comercial más antiguo de Thornton. Alguna vez tuvo más de 30 tiendas, y fue el centro de la actividad comercial de Thornton. La ciudad de Thornton ha estado trabajando durante años con el propietario para llegar a un convenio para su redesarrollo, y hoy en día la ciudad continúa los esfuerzos de redesarrollo en esa zona.

Actualizado al 19 de octubre de 2020

NUEVO

En la Corte Municipal, el juicio de la Ciudad de Thornton v. Thornton, LLC está programado para el 2 de diciembre de 2020 a las 8:00 a.m. Llame al 720-977-5400 para obtener detalles sobre cómo asistir de forma remota.  Para obtener instrucciones sobre cómo asistir en persona, haga clic aquí.

Últimas novedades

19 de octubre de 2020:  La Autoridad de Desarrollo de Thornton ha ejecutado un contrato para actualizar la Encuesta de Condiciones Infestadas del Área de Renovación Urbana de South Thornton, que incluye la propiedad del Centro Comercial de Thornton.  Está previsto que la encuesta se complete en unas seis semanas.

Documentos recientes:

3 de septiembre de 2020 CDPHE informe de inspeccion de amianto

31 de agosto de 2020 CDPHE informe de inspeccion de amianto

17 de agosto de 2020 CDPHE informe de cumplimiento de acciones correctivas

14 de agosto de 2020 carta del gobernador Polis

20 de agosto de 2020:  En la disputa de Ciudad de Thornton v. Thornton, LLC y Jay Brown, hoy (20/Ago/20) fue la primera comparecencia de Thornton LLC y Jay Brown a título personal. Como es habitual, las partes debatieron temas de procedimiento y calendarización.  Los abogados defensores pidieron que se excluyera a Jay Brown del caso. La Ciudad se opuso a la propuesta.  La corte ordenó que la defensa presentara una petición en un plazo de diez días en la que explicara su solicitud de excluir a Jay Brown.  Después de que se entregue la petición, la Ciudad tendrá diez días para responder.  La siguiente audiencia será otra audiencia procedimental en la que la corte fallará sobre la petición de excluir a Jay Brown.  Después de que la corte falle sobre la petición, y asumiendo que no se presenten sorpresas ni solicitudes de prórroga, Thornton LLC se declarará "culpable" o "no culpable" y se programará un juicio en caso de que la declaración sea de "no culpable".  Si los casos contra Jay Brown no se desestiman, él también tendrá que hacer una declaración. 

Continuaron las actividades de aplicación del código en el inmueble.  El gerente de mantenimiento de Thornton, LLC está buscando cubiertas de reemplazo para el cableado de los postes de iluminación y para otros tableros y cajas eléctricas expuestas en todo el inmueble.  También está trabajando en obtener permisos y contratar la instalación de los dispositivos de prevención de retroflujo en las tuberías. Se informó que se han programado los trabajos de limpieza y pintura de los postes de iluminación para esta semana.

19 de agosto de 2020: La audencia del Tribunal Municipal para el 20 de agosto de 2020 esta programada para las 9:00am. Esta “Primera Aparicion” es en gran parte procesal y no es el juicio real. Para escuchar, se alienta a los ciudadanos a que llamen al Tribunal Municipal directamente al 720-977-5400 durante el horario regular para obtener informacion sobre como observer audencias remotas.

18 de agosto de 2020:  Durante la semana pasada, personal de la ciudad siguió haciendo cumplir los códigos, incluyendo la necesidad de instalar dispositivos de prevención de retroflujo en sistemas de supresión de incendios.  Se continuaron los trabajos de jardinería y limpieza de interiores. La Fuerza de Tarea de la Ciudad se reunió para acordar una orden del día para una reunión próxima con el CDPHE.

5 de agosto de 2020:  El personal sostuvo una sesión de consulta remota para escuchar a los residentes del vecindario y las partes interesadas, en la que se explicó el estatus de nuestros esfuerzos para lograr un cambio positivo en el local. Los asistentes parecieron agradecer el intercambio de información.  Una grabación de la reunión está disponible aquí: https://thorntonco.zoom.us/rec/share/yJBkFevI0WpIf9aO4krlY4wLQqfCT6a8hikW-_cEyE9gZX80jZO5LE00Xu2-i9BU Contraseña: rsAt#c9s. 

En 2019, la Autoridad de Desarrollo de Thornton invirtió $150,000 en investigaciones ambientales adicionales, para permitir que Flywheel Capital elaborara alternativas de planes de acciones correctivas para presentarlos a la consideración del CDPHE.  Uno de los resultados más importantes de esas investigaciones fue la compilación de un mapa completo de contaminación de aguas subterráneas que puede consultarse aquí.

28-29 de julio de 2020: La Autoridad de Desarrollo de Thornton aprobó una Resolución que autoriza a su personal para explorar la adquisición parcial o total de la plaza.  Además, Desarrollo Urbano aprobó un permiso de desarrollo menor para mejoras a la fachada de Word Alive Ministries.

23 de julio de 2020: La Ciudad de Thornton ha respondido a la carta de Jay Brown al Gobernador Polis (después de poner un enlace a nuestra carta, adjunta). Como resultado, el CDPHE le ha respondido a la Alcaldesa y programar una reunión con los líderes de la Ciudad a mediados de agosto de 2020.

8 de julio de 2020:  La Ciudad de Thornton está preparando una carta dirigida a la Oficina del Gobernador en respuesta a la carta de Jay Brown en referencia al Centro Comercial de Thornton.

La Ciudad también se está comunicando con CDPHE para hablar sobre la aplicación del Plan de Acciones Correctivas vigentes y sobre los aviones futuros que incluyen una remediación adecuada de la contaminación en el Centro Comercial de Thornton.

Una reunión especial de la Autoridad de Desarrollo de Thornton se ha  programado para el 28 de julio  con el fin de asignar recursos y autorizar a un personal para que emprenda acciones que pueden llegar, y potencialmente incluir, la expropiación del Centro Comercial de Thornton.

29 de junio de 2020: El propietario del Centro Comercial de Thornton incumplió con la determinación del Consejo Asesor del Código de Construcción, que le dio hasta el final de mayo para elaborar un programa de cumplimiento aceptable para todas las partes para resolver las múltiples infracciones en el mantenimiento del inmueble por las que se expidió un aviso formal en febrero de 2020, después de que en 2019 se le hicieron solicitudes al propietario para que cumpliera. El propietario ni siquiera se reunió con la Ciudad para conversar sobre un programa aceptable para ambas partes. Después del vencimiento de la fecha límite, el personal de Desarrollo Urbano colaboró ​​con los fiscales de la Ciudad en la elaboración de los documentos necesarios para sustentar acciones legales para obligar al cumplimiento ante la corte municipal.

Se han documentado infracciones adicionales a diversos códigos de la Ciudad en este inmueble, y se han iniciado acciones legales por separado para exigir el cumplimiento. Se envió un citatorio después de que las inspecciones en el interior identificaron alrededor de una docena de infracciones al Código Uniforme para el Abatimiento de Edificios Peligrosos, y se ha programado una audiencia judicial para el 20 de agosto de 2020. 

Avisos de infracción al Código de Alteraciones al Orden por basura y hierbas se encuentran en proceso de aplicación, y ya se han eliminado dos casos de grafiti del inmueble. El 30 de junio de 2020 se expidió un aviso por más de 50 nuevas infracciones, no documentadas previamente, al Código de Mantenimiento de Inmuebles No Residenciales de la Autoridad de Renovación Urbana de Thornton, que debe ser cumplido en un plazo de 30 días. El propietario del inmueble tiene el derecho de apelar este aviso ante el Consejo Asesor del Código de Construcción.

22 de mayo de 2020:  Word Alive Ministries, que ocupa la parte sureste del centro comercial, está planeando hacer mejoras en la fachada de su local.  Puede ver el permiso de desarrollo menor haciendo clic aquí, donde se incluyen ilustraciones.

También se incluyen abajo, de conformidad con el Estatus de Aplicación del Código, los documentos relacionados con los esfuerzos de la ciudad para lograr que el inmueble cumpla con el Código de la Ciudad (ver los puntos 5 y 6).

20 de febrero de 2020:  Después de tres intentos de resolver problemas relacionados con el código con el propietario del inmueble, el personal de la Ciudad inició acciones legales en los términos del Código de Mantenimiento de Inmuebles No Residenciales de la Autoridad de Renovación Urbana del Sur de Thornton.

23 de marzo de 2020:  El Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente de Colorado (CDPHE, por sus siglas en inglés) expide una "recomendación" al propietario del inmueble para que modifique de inmediato el Plan de Acción Correctiva (CAP, por sus siglas en inglés) para incorporar nueva información revelada por las inversiones de la Ciudad en pruebas, y reanudar los tratamientos de remediación de la contaminación del subsuelo.  El CDPHE amenaza con acciones legales a menos que el propietario inicie acciones "agresivas y prontas" para implementar el CAP.

Situación de acciones de aplicación del Código:

  1. Preparación del procedimiento para que la Junta Asesora del Código de Construcción (BCAB, por sus siglas en inglés) atienda la apelación presentada por el propietario del inmueble (en curso)

  2. Intentos de negociar un acuerdo estipulado con el propietario del inmueble para resolver las infracciones. (En curso)
    -Debe desembocar en mejoras significativas al inmueble antes de lo que podría preverse de la apelación ante la BCAB y las probables acciones legales subsecuentes.

  3. Realizar apelación ante la BCAB si es necesario. (Tentativamente el 30 de abril).

  4. Iniciar acciones legales inmediatas para exigir la corrección de las infracciones en el mantenimiento del inmueble, si es necesario.  (Mayo/Junio)

  5. Centro Comercial de Thornton - 1er. aviso de infracciones

  6. Apelación al aviso de infracciones de Thornton LLC

Situación de renovación:

Durante varios años, la estrategia de la ciudad ha sido facilitar la venta y renovación por medio de terceros.  Dado que varios prospectos no han logrado cerrar el trato, el personal está evaluando diversas acciones posibles por parte de la Ciudad.  A fines de mayo de 2020 el personal presentará una variedad de opciones, que incluirán estrategias, costos y plazos, así como la recomendación del personal.

Antecedentes 

El Centro Comercial de Thornton lleva muchos años de deterioro, y la presencia de contaminación ambiental ha impedido que avancen las consultas para un redesarrollo serio de la zona.  La Ciudad de Thornton está interesada en hacer esfuerzos para crear una zona vastamente mejorada al renovar el inmueble.

El propietario actual compró el inmueble hace unos 15 años sin realizar la debida diligencia ambiental. No sabía que una tintorería que había ocupado uno de los locales derramó solventes en el terreno durante muchos años, dejando una gran área de suelo contaminado y afectando las aguas subterráneas, que habían migrado al sureste.

La contaminación fue descubierta cuando United Properties redesarrolló la Plaza Las Americas, en el terreno colindante al sur, y el Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente (CDPHE, por sus siglas en inglés) del Estado de Colorado ha declarado que el propietario del Centro Comercial de Thornton es responsable de la limpieza total, en los términos de la Ley Federal de Conservación y Recuperación de Recursos (RCRA, por sus siglas en inglés). No hay recursos (incluyendo subsidios de la EPA dirigidos a antiguos terrenos industriales) estatales y federales para redesarrollo que estén disponibles para terrenos a los que se aplican medidas de acuerdo con la RCRA, ni existen instrumentos de protección contra responsabilidades, que los desarrolladores suelen necesitar para comprometerse a un redesarrollo.

El propietario del Centro Comercial de Thornton ha gastado más de 1 millón de dólares en actividades de evaluación y limpieza, sin lograr una limpieza real. El inmueble se sigue deteriorando y el propietario alega no contar con los recursos necesarios para hacer mejoras a los edificios o invertir en remediación adicional. El personal de la ciudad dirigió a varios potenciales proyectos de redesarrollo al inmueble, solamente para ver cómo desaparecía el interés debido al estigma ambiental del inmueble, las dificultades para obtener financiamiento y la incapacidad del desarrollador para recuperar un retorno suficiente sobre la inversión necesaria para limpiar y redesarrollar el inmueble.

La Contaminación

El manejo incorrecto de las sustancias químicas para limpieza en seco a lo largo de varias décadas tuvo como resultado su liberación en el subsuelo y su migración hacia otros terrenos al sureste.  El percloroetileno (o PERC) es un solvente clorado que es más pesado que el agua, y si bien puede seguir la dirección del flujo de las aguas subterráneas, también sigue las fracturas en el sustrato rocoso.  Solamente se necesita una cantidad muy pequeña de PERC para arruinar una gran cantidad de aguas subterráneas, y este compuesto volátil es muy difícil de contener y tratar.  Sin embargo, pueden inyectarse ciertos agentes reactivos al subsuelo para acelerar la descomposición natural del PERC.

Con el fin de revitalizar el inmueble "antes" y no "después", la Autoridad de Desarrollo de Thornton (TDA, por sus siglas en inglés) indicó su disposición de aportar fondos para limpieza a cambio de un inmueble redesarrollado de calidad. El propietario firmó un contrato de compra-venta con Flywheel Capital el 1 de febrero de 2019; Flywheel terminó una debida diligencia extensa que permitió hacer una estimación precisa del costo de la limpieza de $3.9 a $13.1 millones, dependiendo de las tecnologías específicas usadas y los resultados deseados.  

Para ver la información ambiental del Centro Comercial de Thornton, consulte la base de datos de registros ambientales del CDPHE: https://environmentalrecords.colorado.gov/HPRMWebDrawerHM/Record?q=EPA%3A000212639&sortBy.

Para facilitar su búsqueda, el número de identificación de la EPA del Centro Comercial de Thornton es el 000212639.

Evaluación Ambiental del Sitio Fase I


Revisión del Plan de Acción Correctiva


Encuesta de Amianto

En el futuro

Infortunadamente, Flywheel canceló el contrato de compra-venta el 20 de diciembre de 2019, debido a contingencias ambientales y del título.  Aunque Flywheel y sus socios siguen interesados en el terreno, el propietario lo ha vuelto a ofrecer a la venta. La Ciudad de Thornton seguirá colaborando con el propietario del inmueble para corregir las infracciones al código y elaborar una estrategia de renovación.

Historia

Las primeras tiendas del Centro Comercial de ThorntonMuchas personas acudieron a ver el inicio de los trabajos en el primer centro comercial de Thornton, en 88th Avenue y Washington Street. El letrero anuncia que un "centro comercial ultramoderno se construye en este sitio estratégico". Las primeras tiendas del Centro Comercial de Thornton abrieron en mayo de 1955, y entre ellas estaban Woolworth's y Miller's Market.



Miller's Market en 1950Miller's Market fue uno de los primeros negocios en abrir sus puertas en el Centro Comercial de Thornton. Esta fotografía de 1950 muestra a Miller's Super Market, en el nuevo Centro Comercial de Thornton en Washington Street. El supermercado fue la primera tienda de víveres que abrió en Thornton, y ofreció a los residentes de la localidad la oportunidad de comprar víveres en su propia comunidad por primera vez.


Wes Brown, uno de los residentes originales de ThorntonWes Brown, uno de los residentes originales de Thornton, recibe a los compradores en la gran inauguración de Miller's Market. Fue la primera tienda de víveres en Thornton y estaba ubicada en el Centro Comercial de Thornton. Hoy en día, una de las plantas de tratamiento de aguas de Thornton lleva el nombre de Wes Brown.